ფედერალური დაბალშემოსავლიანი საბინაო საგადასახადო კრედიტის პროგრამა 1987 წლიდან წარმატებით განხორციელდა დაბალი შემოსავლის მქონე ბინათმფლობელების ღირსეულ ბინაში, რომელიც იძლევა ხელმისაწვდომ ფასად. თუ თქვენ ეძებთ ბინა საგადასახადო საკრედიტო ქონების , არსებობს გარკვეული რამ, რაც უნდა იცოდეს, სანამ ვრცელდება.
აქ არის პასუხი საერთო კითხვებს ფედერალური დაბალი შემოსავლის საბინაო საგადასახადო საკრედიტო პროგრამა.
Q: რა არის საგადასახადო კრედიტის პროგრამა?
A: საგადასახადო კრედიტი პროგრამა, რომელიც ასევე ცნობილია, როგორც "ფედერალური დაბალი შემოსავლის საბინაო საგადასახადო კრედიტის პროგრამა" ან უბრალოდ LIHTC, არის პოპულარული ხელმისაწვდომი საბინაო პროგრამა, რომელიც დაახლოებით გარშემო 1987 წლიდან. განსხვავებით ყველაზე საბინაო პროგრამები, რომლებიც ადმინისტრირებას HUD, საგადასახადო საკრედიტო პროგრამა ადმინისტრირებას ახორციელებს IRS- ს, ქვეყნის მთელ სახელმწიფო ფინანსურ სააგენტოებთან კოორდინაციით. მიწის ნაკვეთები, რომლებიც მონაწილეობენ, მიიღებენ საგადასახადო კრედიტებს 10 წლის განმავლობაში მათი საგადასახადო კრედიტისთვის, რომლებიც იჯარით გათავისუფლდებიან თავიანთი ბინების დაბალ ნაწილზე შეზღუდული ვაქირავებით.
Q: შემიძლია მიიღოს საგადასახადო კრედიტი?
არა: საგადასახადო კრედიტის პროგრამა იღებს თავის სახელს, რადგან მონაწილე ქონების მფლობელები იღებენ ფასდაუდებელ საგადასახადო შეღავათებს, რათა მათ შენობები ხელმისაწვდომი იყოს. როგორც საგადასახადო კრედიტის ქონების ქირავნობისას, სარგებელი მიიღება შეზღუდული ვადის სახით, რომელიც გულისხმობს შემოსავალს.
Q: საყოფაცხოვრებო შემოსავლის ნაწილად, არის თუ არა ხელფასები?
A: თუ თქვენ გაქვთ საპენსიო ან სხვა ანუიტეტი, არსებობს კარგი შანსი, რომ ის უნდა ჩაითვალოს გარკვეულწილად, როგორც თქვენი ოჯახის შემოსავალი. როგორ უნდა განსაზღვროს მეზობელმა ანუიურობის მოპყრობა, რომელიც გაქვთ (ან რომ შეიძლება შეიქმნას საგადასახადო კრედიტის ქონების დაბალშემოსავლიანი ბინისთვის იჯარის შემდეგ), დამოკიდებულია იმაზე, აქვს თუ არა უფლება, გაიტანოს ბალანსი ანუიტეტი და თუ უკვე გადაიხდი გადასახადებს.
თუ თქვენ უკვე დაიწყეთ გადახდა თანხის გადახდაზე, მესაკუთრემ უნდა მოითხოვოს თქვენი საბროკერო თუ არა გაქვთ უფლება, გაიტანოს ანუიუტის ბალანსი. თუ ეს უფლება გაქვთ, მაშინ მემამულე ვალდებულია თქვენი ანუიტეტი, როგორც აქტივი, მკურნალობა.
ასევე, როდესაც თქვენ დაიწყეთ ანუიუტის გადახდების მიღება, თქვენ ჩვეულებრივ ვერ გადაიყვანთ მას თანხის ერთიან თანხაზე. თუ ეს თქვენი სიტუაციაა, მაშინ თქვენი რეგულარული გადახდები განიხილება თქვენი მემამულის მიერ შემოსავლად.
ველით, რომ თქვენი მეზობელი უნდა დაამოწმონ, აქვს თუ არა ბალანსის გატანის უფლება (მაშინაც კი, თუ ჯარიმები შეფასდება), რა საფუძველია, რომ ანაურობის მოლოდინი მომავალ წელს უნდა გაიზარდოს, , და საგადასახადო განაკვეთი და საგადასახადო დავალიანება, რომელიც გამოყენებული იქნებოდა თუ წახვედი თქვენი ანუიუტის მთელი ბალანსი.
Q: ნდობით სარგებლობენ საყოფაცხოვრებო შემოსავლის ნაწილი?
A: ენდობა ხშირად ითვლება საყოფაცხოვრებო შემოსავლის ნაწილი. როგორ უნდა განსაზღვროს მეზობელმა, თუ როგორ უნდა მოვიქცოთ ნდობა (ან რომ შეიძლება შეიქმნას საგადასახადო კრედიტის ქონების დაბალი შემოსავლის მქონე ბინაზე), დამოკიდებულია იმაზე, აქვს თუ არა ანგარიშზე პრინციპული წვდომა ანგარიშიდან მიღებული შემოსავალი.
Q: არის თუ არა აქტივები შემოსავლად?
A: არა. აქტივები არ ითვლება შემოსავლად, თუმცა ნებისმიერი შემოსავალი, რომელიც აქტივს აწარმოებს, ჩვეულებრივ ითვლება საყოფაცხოვრებო შემოსავლის დადგენისას ... დაწვრილებით
Q: მიწის მესაკუთრეთა გადაამოწმონ შემოსავალი?
დიახ. თუ თქვენ განიხილავთ საგადასახადო საკრედიტო ქონების დაბალ-შემოსავლიანი ბინის გამოყენების მსურველს, ველით, რომ მიწის მესაკუთრეს ან ქონების მენეჯერს სჭირდება შემოსავლისა და აქტივების გადამოწმება. საგადასახადო კრედიტის პროგრამა კონკრეტულად საჭიროებს გადამოწმებას, იმის გათვალისწინებით, თუ რამდენად მნიშვნელოვანია საქმე
შეკითხვა: რამდენად ზუსტად არის ჩემი ქირა გაანგარიშება?
A: ქირა გაანგარიშებულია ბინაში არსებული საძინებლების რაოდენობის მიხედვით და არა იქ მცხოვრები ადამიანების რეალური რაოდენობა. შენი მესაკუთრე უნდა გაანგარიშდეს თქვენი ქირა, რომ 1.5 ოკუპანტი ცხოვრობს თითოეულ საძინებელში (ან ერთი ოკუპანტი, სტუდიის შემთხვევაში).
მაგალითად, ბინაში ორი საძინებელი ბინა, მაგალითად, განთავსდება სამი ოკუპანტი (1.5 x 2 საძინებელი) ბინაში.
საგადასახადო კრედიტის გაქირავება ასევე მოიცავს კომუნალურ დახმარებას.
მაქსიმალური გაქირავებისთვის საჭიროა საგადასახადო კრედიტის საფასურის დაბალ-შემოსავლიანი ერთეულის გადახდა, საშუალო შემოსავლის საშუალო შემოსავლის 30% (ჩვეულებრივ 50% ან 60%).
Q: რითი ადამიანი, ჩემი საყოფაცხოვრებო გავლენას ახდენს?
დიახ. თქვენს ოჯახში მცხოვრები ადამიანების რიცხვი გავლენას ახდენს თუ არა საგადასახადო საკრედიტო ქონების დაბალი შემოსავლის მქონე ერთეულისთვის. საყოფაცხოვრებო ზომაზე დაფუძნებული საშუალო წლიური შემოსავლის (AMGI) გარკვეულ პროცენტზე ნაკლებია თქვენი ოჯახის შემოსავალი. მეორეს მხრივ, საგადასახადო კრედიტის ქირა არ ემყარება თქვენს ბინაში ადამიანების ფაქტობრივ რაოდენობას.
Q: უნდა მოაწეროს სპეციალური იჯარა?
A: არა საგადასახადო კრედიტის პროგრამა არ მოითხოვს მემამულეებს, რომ მოიჯარეებს სპეციალური იჯარა მოაწერონ. მაგრამ თქვენ შეგიძლიათ იპოვოთ იჯარის დამატება საგადასახადო კრედიტის პროგრამის ერთ ან ორ პუნქტში. მაგალითად, შესაძლოა, სავარაუდოდ, მოეთხოვოთ მუხლი, რომელიც ითანამშრომლებს თქვენს მეწარმეში ყოველწლიურად თქვენს შემოსავალს და გადაამოწმებს და შეიძლება იყოს ენა, რომ თუ თქვენი მესაკუთრე გაიგებს, რომ თქვენ იცით, რომ თქვენ იცით, რომ ცნობა ან შემოსავალი არასწორია, შეიძლება იჯაროთ თქვენი იჯარის შეწყვეტის საფუძველი.
Q: შემიძლია ვიქირავებ თვეში- to- თვის საფუძველზე?
A: როდესაც თქვენ პირველად იჯარით იჯარით ბინა საგადასახადო საკრედიტო ქონების, ეს უნდა იყოს ვადა ექვსი თვის (თუმცა არსებობს რამდენიმე გამონაკლისი). ამის შემდეგ თქვენ და თქვენი მეზობელი შეიძლება დათანხმდეს იჯარის განახლებას თვეში-სთ-ის საფუძველზე.
Q: იქნება თუ არა ბაზრის განაკვეთი მოიჯარეებს შენობაში?
პასუხი: შეიძლება იყოს. ბევრი საგადასახადო კრედიტის თვისებები მოიცავს რამდენიმე დაბალშემოსავლიანი ბინების და ზოგიერთი საბაზრო განაკვეთის ბინების.
Q: დავხარჯავ როგორც დაბალი შემოსავლის თუ ბაზარზე განაკვეთი tenants?
_ არ უნდა. მიწის მესაკუთრეთა ვალდებულება არ არის აუცილებელი, რომ ბაზრის განაკვეთისა და დაბალშემოსავლიანი ბინების დაყოფა არ გაგვაჩნია და თქვენი საგადასახადო სადაზღვევო ქონების არავის არ უნდა იცოდეს, რამდენი გადაიხდიან თუ არ იხდით მათ.
Q: ჩემი შემოსავალი განისაზღვრება, თუ რა გავაკეთე გასული წლის განმავლობაში?
A: არა. ეს განსაზღვრავს მომავალ წელს და თქვენი შემოსავლის "წლიური შემოსავლის" მიხედვით. მაგალითად, თუკი თვეში 3000 დოლარი მიიღებს მუშაობას, ეს შემოსავალი 36 000 აშშ დოლარს შეადგენს (12 თვე x 3,000), მაშინაც კი, თუ აღმოჩნდება, რომ თქვენ მიიღებთ ზრდას ან სამუშაოს დაკარგვისთანავე თქვენს ბინაში.
Q: როგორ მიუთითებენ მემამულეები არარეგულარული დასაქმების შემოსავალს?
A: დასაქმების შემოსავალი უნდა იყოს შეტანილი საყოფაცხოვრებო შემოსავლის ნაწილად, თუ არა შემოსავალი სტაბილური ან არარეგულარული.
ჩვეულებრივ, საგადასახადო კრედიტის პროგრამაში მონაწილე მეწარმეებმა უნდა გამოიყენონ დამქირავებლის ამჟამინდელი გარემოებები შემოსავლის "წლიური შემოსავლისთვის", რაც ნიშნავს, რომ თანხა, რომელიც დამქირავებელი იმედოვნებს მომდევნო 12 თვის განმავლობაში, თუნდაც აღმოჩნდეს, რომ რიცხვი გაცილებით მაღალია ან ქვედა.
Q: განქორწინების ან ერთობლივი აქტივების გაუქმება მოხდება?
A: არა, მომავალი რწმუნებული არ არის დისკვალიფიკაცია მხოლოდ განქორწინების ან ერთობლივი აქტივების მქონე.
მიუხედავად იმისა, რომ განქორწინების შემდეგ თქვენი შემოსავლის სიტუაცია გახდება თქვენთვის სასურველია, განქორწინების პროცესიდან ან ერთობლივი აქტივები არ არის სავალდებულო მიზეზების გამო, რომ უარი განაცხადოს საგადასახადო კრედიტის განმცხადებლის განაცხადის დამუშავებაზე ან ავტომატურად მიიჩნევს განმცხადებელს, რომ არ იყოს შემოსავლის უფლება.
Q: არის თუ არა შემოსავალი ჩემი შემოსავლის მიხედვით?
A: არა სხვა საბინაო პროგრამებისგან განსხვავებით, საგადასახადო კრედიტის დაქირავება ეფუძნება საშუალო შემოსავალს თქვენს ქვეყანაში ან სხვა ადგილობრივ ტერიტორიაზე. ეს საშუალო ცნობილია როგორც "ფართობი მედიანური მთლიანი შემოსავალი" (AMGI), რომელიც ყოველწლიურად HUD განახლებებს. შენი რეალური შემოსავალი მნიშვნელოვანია, როდესაც საქმე განსაზღვრავს თუ არა საგადასახადო საკრედიტო ქონების დაბალი შემოსავლის მქონე ბინაზე. მაგრამ რეალურად ქირავდება თქვენი შემოსავალი არ არის დაფუძნებული თქვენი შემოსავლის მიხედვით.
Q: მე ვარ არათანად სხვათა თუ მე ძალიან ბევრი შემოსავალი საგადასახადო საკრედიტო ქონების?
- არა აუცილებლად. მიუხედავად იმისა, რომ ყველა საგადასახადო საკრედიტო ქონება უნდა დაიცვას იგივე წესები, რათა დადგინდეს შემოსავალი, შეგიძლიათ მიიღოთ ძალიან ბევრი საგადასახადო საკრედიტო ქონების მაგრამ მაინც განიხილება უფლება სხვა. ეს შეიძლება მოხდეს, მაგალითად, შემოსავლის ლიმიტის 55%. უძრავი ქონება, რომელიც უნდა გაქირავდეს აგენტებიდან 50% -ზე მეტი შემოსავლის ლიმიტით, უარყოფს, მაგრამ 60% -ის ფიგურის გამოყენებით სარგებლობენ თქვენთვის სასურველი თვისებები. ასევე, საშემოსავლო გადასახადი განსხვავდება ქვეყნის მიხედვით, ასე რომ, თუ ოდნავ შემოსავალს მიიღებთ ერთ ქონებას, შეიძლება წარმატებით მოახდინოთ სხვა ქონება, რომელიც იყენებს სხვადასხვა ლიმიტს.
Q: შემიძლია გამოძევებული, თუ ჩემი შემოსავალი მიდის შემდეგ მე გადაადგილება?
_ თქვენ არ უნდა ფიქრი, რომ შემოსავლებზე წასვლას არ მოერიდე. თუ თქვენი შემოსავალი იზრდება, როგორც ფართო საშუალო შემოსავლის 140% (AMGI), პრობლემა არ არის. თუ თქვენი შემოსავალი აღემატება ამ დონეს, მას შეუძლია მოითხოვოს მეწარმე გადადგას ნაბიჯები იმისათვის, რომ შენობის დაცვა იყოს ყველა საგადასახადო კრედიტისთვის.
უარეს შემთხვევაში, თქვენი მეპატრონს შეუძლია (სათანადო ცნობად) შეცვალოს თქვენი ბინა საბაზრო განაკვეთზე და დაკარგავს სარგებელს თქვენი შეზღუდული ვაქირავებ. თუმცა, თუ თქვენი შემოსავალი არის მაღალი, თქვენ ნამდვილად არ არის დაბალი შემოსავალი და თქვენ უნდა შეეძლოს საშუალება საბაზრო განაკვეთი გაქირავება. საგადასახადო კრედიტორულ საკუთრებაში მყოფმა მეპატრონებებმა შეიძლება მხოლოდ ლტოლვილების გამოსახლება შეძლონ "კარგი მიზეზი", როგორც ეს განსაზღვრულია სახელმწიფო ან ადგილობრივი კანონმდებლობით. ეს ასევე ნიშნავს, რომ თქვენი მეზობელი ვერ გადაწყვეტს არ განაახლოს თქვენი იჯარის გარეშე კარგი მიზეზი.
Q: ყოველ ჯერზე ჩემი შემოსავალი იცვლება, უნდა გადავიღო?
_ საბედნიეროდ, არა. საგადასახადო კრედიტის პროგრამა არ გააჩნია "შუალედური რესერტიფიკაცია", რაც იმას ნიშნავს, თუ სამუშაო ადგილების შეცვლას მიიღებთ, მიიღებთ ამა თუ იმ აქტივის შეძენას ან გაყიდვას. თქვენ უნდა ველოდოთ მენეჯმენტს წელიწადში ერთხელ, როგორც წესი, თქვენი საიჯარო ხელმოწერის საიუბილეო თარიღის აღსადგენად.
Q: როგორც სტუდენტი, შემიძლია ვცხოვრობ საგადასახადო საკრედიტო ქონების?
A: ზოგადი წესი ის არის, რომ თუ თქვენი ოჯახის ყველა თანამშრომელი სრულ განაკვეთზეა, მაშინ საგადასახადო კრედიტის საკუთრება არ შეიძლება. ასე რომ, თუ თქვენ სრულ განაკვეთზე სტუდენტი ერთად roommate, რომელიც მიდის სკოლაში ნახევარ განაკვეთზე, მაშინ კარგად. თუ ყველას თქვენს ოჯახში მიდიან სკოლა სრული დროით, მიმართეთ მენეჯმენტს თუ არა გამონაკლისს.
Q: სავალდებულოა საგადასახადო შეღავათები შეესაბამებოდეს დისკრიმინაციის კანონებს?
დიახ. საგადასახადო კრედიტის თვისებები ექვემდებარება იგივე სამართლიანი საბინაო კანონმდებლობას, როგორც ჩვეულებრივი თვისებები. ამასთანავე, HUD- ის, ხაზინის დეპარტამენტისა და იუსტიციის დეპარტამენტის (DOJ) ხელშეკრულების წყალობით, IRS- ს ადვილად შეუძლია გაეცნოს მესაკუთრის სამართლიანი საბინაო დარღვევების შესახებ და გამოიყენოს იგი როგორც საგადასახადო კრედიტის შეუსაბამობის საფუძველი. ეს იმას ნიშნავს, რომ მეწარმეები საგადასახადო კრედიტორულ ქონებასთან დაკავშირებით კიდევ უფრო მეტი მიზეზის გამო არ გექნებათ დისკრიმინაცია.
Q: როგორ შეიძლება მოიჯარეებსა და პერსპექტივებზე მეტი ინფორმაცია მიიღოთ პროგრამის მოთხოვნებთან დაკავშირებით?
ა: ტენესები და პერსპექტივები ხშირად გვხვდებიან შემოსავლისა და წესების შესახებ საგადასახადო კრედიტის თვისებების შესახებ. აქ პასუხის გასაცემად ხშირად დასმული კითხვების პასუხების გარდა შეგიძლიათ მიიღოთ სახელმწიფო-სპეციფიკური კითხვები, რომელსაც უპასუხებს სახელმწიფო საბინაო სააგენტო, რომელიც ადმინისტრირებას ახდენს საგადასახადო კრედიტის პროგრამაზე, სადაც ცხოვრობთ. სახელმწიფო სახაზინო უწყებების სიების ნახვა .